本文來自微信公眾號“地產k線”
文/樂居財經 嚴明會
“總有心意再相逢”
兩天前，上海公司在衡複藝術中心舉辦了一場品牌發布會。老靜安曹家渡項目案名正式發布：康定壹拾玖。
首先，在案名上，招商蛇口講了個好故事。
在招商蛇口的一係列項目案名中，康定壹拾玖是個特別的存在：靈感來自門牌號“康定路1119號”。
這樣的命名形式與康定路曆史關係密切。康定路是上海舊租界的一條重要通道，橫穿了老靜安，這條路上的很多曆史名人故居都以門牌號命名。
康定路2號：上海灘顏料大王ⷥŠ’；康定路5號：徐淩雲領銜的南社雅集流連徐園；康定路528號：華僑最高學府ⷥœ‹立暨南大學舊址，康定路759號：豪門世家ⷦœ𑩬妖‡公館。
或許，招商蛇口也希望將康定壹拾玖打造成康定路下一個地標。
康定壹拾玖所在的地塊很稀缺。老靜安在公開土拍市場上沉寂多年，隻有少量舊改遴選，或是開發商囤貨才偶有住宅供應。近兩年來，老靜安隻有鴻印裏、昌平雲岸、信達ⷤ🡥㏤𘉥€‹項目入市。
拿下地塊後，招商蛇口迅速明確定位：不僅是上海“璽係”產品迭新之作，也將定義為全國封麵豪宅作品。
招商蛇口最高端的產品係列是“璽”係。外界猜測，項目或仍將沿用璽係產品，案名“靜安璽”。
康定壹拾玖的定位在璽係之上。為了做好這個項目，匯集了全國團隊能力之極。
這塊地本身的條件並不算好。一是形狀不規則，二是中間有一條公共通道。
對於公共通道的處理，康定壹拾玖將北側兩棟樓覆土抬高，公共通道從覆土區穿過，解決了小區住戶的隱私問題。抬高的做法不僅保持了住宅社區的完整性，也讓小區的景觀空間更豐富。
小區規劃建造5棟14-25層的高層住宅，沒有保障房，也沒有租賃用房。供應建麵約120-190㎡的三房至四房，預計供應300套左右。
從現場發布的方案來看，項目和戶型設計有不少亮點：
1、所有樓棟1層全部架空，高度6-7.6米，2樓相當於普通小區4樓；
2、近乎全比例的石材和仿石材鋁板立麵；
3、每個戶型都做到了一梯一戶設計，電梯廳為獨立使用，光是120平戶型就有6種選擇，其中還有四開間朝南戶型；每個戶型都可以實現定製化，120平可以是一房、二房、三房。
康定壹拾玖的吹風價18萬/㎡，在老靜安“老錢”麵前算是個“新貴”。
南側約1公裏的九龍倉靜安壹號掛牌價21.26萬/㎡、嘉天匯掛牌價21.54萬/㎡。兩個樓盤均有5-10年樓齡，都許久沒有成交。
新房方麵，同屬曹家渡板塊的信達ⷤ🡥㏯𝍦–𗥮š壹拾玖西側，提供建麵約90-100平方米的高層和建麵約280-540平方米的風貌別墅，高層均價為13.6萬元/㎡，風貌別墅均價為19.98萬元/㎡。就高層而言，康定壹拾玖的麵積段避開了與信達ⷤ🡥㏣€‚
按照18萬/㎡的單價，2000萬出頭就能買入內環核心，門檻比黃浦徐匯低很多。
上海一直是招商蛇口的戰略重地。2021年，招商蛇口提出“重返上海心”戰略。在“上海心”，招商蛇口近年來拿下的地塊並不多。
2023年，招商蛇口拿下浦東新場、浦東周浦、鬆江永豐、浦東三林、閔行浦江和寶山顧村共計6幅涉宅地塊，數量和體量都不小，但沒有一塊位於內環核心板塊。
2024年，招商蛇口以348.47億元的銷售額排在上海房企銷售榜第3。2022年和2023年，招商蛇口分別實現741.25億元、645.57億元的銷售額，連續兩年位列上海房企第一。
出於上海的優異表現，在2024年年初的組織架構調整中，原華東區域副總、上海城市總經理溫恩奇升任華東區域總經理，繼續兼任上海公司總經理。
名次下滑之際，招商蛇口在上海的投資強度並未減弱。去年一共摘得5塊地，在上海拿地權益金額榜中以156.43億元排在第1位。
康定壹拾玖的整盤貨值近百億，是目前為止招商蛇口在上海最重磅的項目。
這一次重入上海心，抓住機會的招商蛇口鉚足了勁兒。總體來看，康定壹拾玖的推進過程不算快。
去年9月14日，招商蛇口 南通瑞城聯合體在經過163輪苦戰後，以56.6億元成功競得曹家渡社區C050301單元9A-20地塊，溢價率高達31.2%，成交樓麵價11.41萬元/㎡。
去年10月25日，項目設計方案總平圖公示。
春節前夕，招商蛇口以聯名咖啡店形式，打造了海派網紅展廳。
2月21日，項目案名公示。
預計3月底4月初開放實景示範區與實體樣板間，最快會在5月入市。項目預計1批次推出約123平三房和188四房兩個戶型，預計92套。
這樣算的話，從拿地到入市，康定壹拾玖大約用時8個月。
2024年，招商蛇口在上海推出了招商蘇河璽、招商時代潮派和招商時代樂章等項目，以剛需項目為主，且不少項目位於外環外，去化是個難題。
例如，位於浦東三林的招商臻境，2024年5月首開盤，5月、8月、11月三次開盤總計推出788套房源，目前待售283套，整體網簽率約64%。三期原定於11月16日開盤，但由於認購人數較少，取消搖號環。
另外，招商蛇口在上海多是合作開發，50%以上的項目權益占比不超過一半，這在一定程度上會影響利潤。2024年上半年，招商蛇口實現淨利潤18.47億元，同比下降51.47%。
